Est-on libre de louer sa résidence principale ?
La résidence principale est entendue comme le logement que vous occupez au moins 8 mois par an. Vous pouvez en être propriétaire ou locataire (Loi n° 89-462, 6 juil. 1989 modifiée, art. 2).
Vous êtes libre de louer votre résidence principale ou une chambre à l’intérieur de votre logement pendant les vacances par exemple.
Étant un logement meublé loué à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage, votre bien suivra le régime juridique des “meublés de tourisme” (C. tourisme, art. L. 324-1-1).
Il existe quelques règles impératives à connaître et des limitations prévues dans certaines zones touristiques où l’offre de locations saisonnières est devenue trop importante.
Quelles sont les limites à connaître ?
Le règlement de copropriété
Si votre logement se trouve dans une copropriété, vous devez d’abord vérifier que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à ce type de location.
En effet, vous allez faire venir des personnes étrangères à l’immeuble, communiquer le code de la porte d’entrée, générer des allers et venues, occasionner une gêne pour les autres occupants.
Le règlement de copropriété peut contenir ce que l’on appelle une “clause d’habitation exclusivement bourgeoise” qui interdit toute activité professionnelle dans l’immeuble, notamment le meublé de tourisme.
L’accord de votre bailleur si vous êtes locataire
Si vous êtes locataire de votre résidence principale et que vous voulez sous-louer ce logement en saisonnier, vous devez d’abord demander et obtenir l’autorisation écrite de votre propriétaire.
Attention : Si vous vous passez de cet accord et que le bailleur le découvre, vous encourez :
- la résiliation de votre bail et de celui du sous-locataire ;
- le bailleur peut même vous réclamer les sous-loyers et des dommages et intérêts en cas de préjudice.
Les règles des 90 jours et des 120 jours
Un meublé touristique ne peut pas être loué à la même personne plus de 90 jours consécutifs. Dans le cas contraire, vous devrez utiliser un autre cadre juridique que le bail saisonnier (le “bail mobilité” par exemple) qui donnera en général plus de sécurité au locataire.
Ensuite, dans les “zones tendues”, vous ne pouvez pas louer votre résidence principale en saisonnier plus de 120 jours par année civile (C. tourisme, art. L. 324-1-1, IV). Vous encourez une forte amende (jusqu’à 100.000 € par logement) si vous ne respectez pas cette règle (CCH, art. L. 651-2).
A savoir : Les zones tendues sont des zones du territoire français dans lesquelles il existe un déséquilibre important entre offre et demande de logements. Il s’agit des communes de plus de 200 000 habitants, des villes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne et des communes connaissant des tensions sur le marché du logement dans lesquelles une procédure d’autorisation de changement d’usage a été créée.
Si vous louez simplement une chambre dans votre habitation (et non le logement entier) ces deux limites ne s’appliquent pas.
Quelles sont les démarches à effectuer ?
Déclaration en mairie ?
En principe, les personnes qui donnent leur résidence principale en location n’ont pas à se déclarer en mairie (contrairement aux autres loueurs en meublés de tourisme).
Toutefois, dans les communes situées en zones tendues, vous devez demander un numéro d’enregistrement.
Une loi du 19 novembre 2024 prévoit que cette procédure de déclaration avec enregistrement en mairie sera généralisée au plus tard le 20 mai 2026, quelle que soit la commune (Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale).
Le numéro d’enregistrement doit figurer sur les annonces de location publiées en ligne sur les plateformes de type Airbnb, Booking… Il permet également aux communes de contrôler les propriétaires en leur demandant de déclarer le nombre de nuitées de location réalisées pendant une année civile.
Déclaration à l’INSEE et aux impôts
Les personnes qui mettent en location des meublés de tourisme doivent s’immatriculer sur le Guichet unique de formalités des entreprises afin d’obtenir un numéro SIRET.
Ce numéro est automatiquement communiqué à l’Administration fiscale qui sera alors en mesure d’établir les impôts dûs dans le cadre de cette activité (impôt sur le revenu, cotisation foncière des entreprises…).
Autres conseils pratiques
Confier son logement à des tiers, même pour de courtes durées, présente des risques.
Contactez votre compagnie d’assurance pour avoir la confirmation que votre contrat prend en charge ce type d’activité et vous prémunit contre les dégradations, le vol ou un accident.
Votre logement doit assurer la sécurité et la santé des vacanciers. Il doit disposer a minima de détecteurs de fumée. Si vous disposez d’une piscine enterrée, vous devez avoir des équipements spécifiques (alarme, barrières de sécurité…).
Vous devez établir un bail écrit obligatoirement dans lequel seront indiqués :
- la durée de la location ;
- l’identité du bailleur et du locataire :
- les informations sur le logement ;
- le prix de la location ;
- le montant du dépôt de garantie.